│1,139채를 소유한 40대 임대업자의 사망.
소유자의 사망으로 임차인들의 보증금 반환이 불투명해졌다.
사망한 소유자의 세금 체납으로 집 대부분에 압류가 걸려 있는 상황입니다. 이 '빌라왕'은 종부세를 납부하지 않아 60억 정도의 세금 체납이 있는 상황입니다. 너무나 많은 집을 소유하고 있기 때문에 자신의 집이 압류가 걸려 있는지 모르는 세입자도 있을 것이라는 예상입니다. 사망한 빌라왕은 법인으로 전세계약을 체결한 경우도 있기 때문에 법인과 임대계약을 체결한 세입자는 전세자금 대출의 대출 연장도 되지 않고 있는 상황이라 피해자들의 피해가 더 커지고 있는 상황이죠. 대출 연장이 불가능한 피해자는 대출금의 상환 압박에까지 시달리고 있습니다.
악성 임대인인 것을 뒤늦게라도 눈치를 챈 세입자들은 주택도시보증공사에 보증보험을 가입한 분들도 계십니다. 보증 공사에서는 피해자들의 대출 연장에 도움을 주겠다는 임시방편만을 제시한 상황이지만 이 역시 은행의 결정이 우선이기 때문에 확실한 응급처치는 아닌 듯싶습니다. HUG에서는 이 임대인의 상속절차가 끝나야 전세금을 돌려줄 수 있다는 입장인데, 누군가 상속을 받는다면 많은 종류의 세금을 모두 납부하고 이 권리를 상속받아야 하기 때문에 누가 나서겠냐는 의견이 많습니다.
정부는 피해자들이 질문을 하면 법률적으로 검토가 필요하다면서 한 가지 질문에 3주에서 1달의 답변 기간을 가지고 있는 상황입니다. 절박한 피해자들은 답답한 상황이죠. 피해자들의 입장에서는 일단 대출연장이라도 수월하게 진행될 수 있도록 여러 기관들이 도와주기를 바라고 있습니다. 보증금의 반환은 반쯤 포기한 상황이지만 대출의 연장이나 경매로 넘겨받을 수 있는 방법을 진행이 가능하도록 정부와 관련 기관의 도움이 절실하다는 입장입니다. 소송 대상이 사망한 상황이라 소송도 크게 의미가 없는 상황이기 때문입니다.
밝혀진 피해자만 400여명이고 자신의 전셋집이 전세사기에 연루되어 있다는 것을 모르는 세입자들이 아직 많기 때문에 피해자는 더 늘어갈 전망입니다.
문제의 원인
- 40대 임대업자 김모씨 지난 10월 사망
- 김 씨, 2020년부터 올해까지 수도권 빌라와 오피스텔을 갭 투자(전세를 낀 매매)로 사들여
- 올해 6월 기준 소유 주택이 1,139채
- 보증금을 돌려받지 못한 거로 확인된 세입자 규모만 400명 이상.
이 사건은 개인이 할 수 있는 규모가 아니기 때문에 여러 명이 팀을 이루어 조직적으로 움직였을 가능성이 높다는 것이 전문가의 의견입니다. 그래서 피해자와 피해액의 규모도 크다고 볼 수 있습니다. 세입자가 보증보험에 가입을 한 경우는 그나마 걱정을 덜 할 수 있어야 하는데 이 건의 경우에는 '대위변제'로 집주인이 계약 기간 만료 후 전세보증금을 돌려주지 못하면 세입자가 집주인에게 임대차 계약 해지를 통보하고 전세금 보증회사가 대신 세입자에게 지급한 뒤 나중에 집주인에게 구상권을 청구하는 제도로 임대인이 임차인에게 계약해지 통보가 가야 하는데 이 통지를 받을 임차인이 사망한 경우라서 복잡해진 것입니다. 보험사에서도 구상권을 청구할 상대도 불분명해진 상황이죠. 그래도 보증보험에 가입한 세입자는 보증금을 반환받을 가능성이 제일 높습니다. 보험에 가입한 피해자는 보험사에서 보증금을 지급받고, 보험사가 구상권을 어떻게 진행하는지는 보험사의 문제이기 때문입니다.
사망한 '빌라왕'은 미혼인 것으로 추정되어 1순위 상속인이 없는 것으로 판단된다고 합니다. 부모가 있는 것으로 밝혀졌는데 채무가 엄청나기 때문에 상속을 진행하기 어려운 상황으로 보인다고 합니다. 이 경우에 부모도 상속을 포기하게 되면 사촌 이내의 혈족까지 상속이 이루어지게 되는데 이렇게 진행이 되다가 결국 모두가 포기하게 되면 법원에서 상속 관리인을 선임하는 절차가 이루어지게 됩니다. 이것이 문제가 되는 부분이 시간이 많이 소요가 된다는 점이죠.
보증보험 미가입자는 어떻게 돌려받나
보증보험에 가입하지 않은 피해자들은 민사소송 절차를 밟는 방법밖에 없다고 합니다. 하지만 이 '빌라왕'의 경우에는 자신의 자본 없이 매매가와 동일한 수준으로 계속 매입만 해 왔던 상황이고 경매에 넘어가고 비용 빠지고 세금 빠지고 나면 거의 남아있는 가치가 없을 것이고 이 빌라 왕의 사유재산도 거의 없다고 봐야 하는 상황이기 때문에 현실적으로 보증금을 돌려받지 못하는 피해자들이 많을 것이라는 의견이 지배적입니다. 결국 경매를 통해 새 주인을 찾아야 반환이 가능할 텐데 누가 이 경매에 참여하여 이 사건과 관련된 물건들을 낙찰받겠습니까? 참 어려운 문제입니다. 현재 부동산 시장도 집 값은 떨어지고 금리는 올라가고 있는 상황이라 더욱 어려움을 부채질하고 있는 것도 문제입니다.
정부의 입장
원희룡 국토교통부 장관은 이 사건과 관련하여 임시 거처의 마련, 긴급자금의 조성 등으로 당장 거처할 곳이 없는 피해자들부터 도울 수 있도록 하겠다고 밝혔습니다. 절차가 진행되는 수개월 간 현재 거주지에 거주가 가능하도록 하겠다고도 했습니다. 또한 전세대출금은 전세대출 보증의 연장이 가능하기 때문에 당분간 걱정하지 않으셔도 된다는 의견을 이야기했습니다.
여러가지 대응책들
가장 큰 문제는 전세 계약의 만기가 아직 남아있고 자신이 피해자인지 모르는 분들이 있다는 것입니다. 등기부등본을 열람하지 않고 있는 피해자들도 많고 그렇기 때문에 찾아보지 않으면 대처하기가 점점 힘들어지는 상황에 놓인 분들이 있다는 것이죠. 지금이라도 자신의 전세계약과 관련된 서류들을 꼼꼼히 열람하시고 자신의 피해사실을 알게 되신 분들은 이 사건의 전반적인 상황을 인지하고 자신이 진행할 수 있는 '절차'를 발 빠르게 밟아 나가야 한다고 전문가들은 이야기하고 있습니다.
이 절차는 일단 민사적으로는 지급명령이나 임대차 등기와 같은 절차들을 이용해서 내가 채권자의 지위에 있지 않고 집행권한을 가질 수 있는 지위를 얻는 것이 중요합니다. 경찰의 수사가 계속 진행되고 있기 때문에 피해인으로서 고소를 진행하는 것 또한 중요하다는 의견이 많습니다. 그렇게 되면 단순히 이 '빌라왕' 한 사람뿐만 아닌 그 배후의 세력들이 밝혀질 수 있기 때문에 그들이 공동으로 불법행위를 했다는 사실이 드러난다면, 그들에게도 금전적인 책임을 물을 수 있는 여지가 있습니다. 따라서 이러한 절차에 다수가 참여하시는 것이 좋겠죠.
전세사기 특별단속 결과, 800명 넘게 검거
이 빌라왕 사건뿐만 아니라 최근 몇 년간 무자본 갭 투자 형식으로 무분 멸하게 매입을 하여 문제가 된 사건들이 많았습니다. 이 중에는 3,493채를 매입한 사례도 적발된 건이 있다고 합니다. 이에 따라 경찰에서는 전담반을 구성하여 전국적으로 대대적인 전수조사에 들어갔고 이를 통하여 임대인뿐만 아니라 배후에 있는 컨설팅 업자, 공인중개사와 같은 사람들까지 모두 검거에 성공해서 이전보다는 많은 건수의 사건들을 해결해 나가고 있는 상황이라고 합니다.
그렇다면 우리가 이런 범죄자들을 미리 알아볼 수 있는 방법에는 어떤 것들이 있을까요? 전문가의 의견에 따르면 이런 사람들은 필연적으로 세금이 체납될 수 밖에 없다고 합니다. 어찌 되었든 이러한 범행을 하는 사람은 자신의 재산이 공시 가격 기준으로 많이 늘어나 있는 상황이기 때문에 재산세나 종합부동산세가 밀려 있을 수밖에 없는 것입니다. 현행 제도에 따르면 임차인이 임대인의 국세 완납 증명서나 지방세 완납 증명서를 보기 위해서는 임대인의 동의가 필요합니다. 그래서 유명무실하다는 비판도 많죠. 그래서 최근에는 정부에서도 이 제도를 수정하는 방향으로 진행하겠다는 의지를 보인 바 있습니다.
따라서 계약을 진행할 때 임대인의 세금관련 완납증명서를 요구하시고 임대인의 반응이라도 보는 것 또한 방법이라고 합니다. 임대인 떳떳하다면 귀찮기는 해도 보여주지 않을 이유는 없기 때문입니다.
세입자들이 정보 부족으로 인하여 피해를 입지 않도록 보증금 반환을 하지 못한 이력이 있는 임대인의 정보를 열람할 수 있도록 제도를 개편하는 방안도 피해자들을 줄일 수 있는 방법이라는 의견이 많습니다. 전입신고와 확정일자는 이사 당일에 해야 하는데 놓치시는 분들이 많습니다. 기본적인 일이기에 꼭 하시길 바랍니다. 청년과 신혼부부의 경우 매물의 달콤한 조건에 현혹되는 경우가 많은데요. 이유 없이 과한 옵션을 제공하는 매물은 더욱 꼼꼼하게 확인하시길 바랍니다.
대한민국에 살면서 집과 관련된 일은 정말 큰 일이 아닐 수 없습니다. 인생이 녹아든 소중한 자산이기 때문이죠. 이를 악용하여 이익을 취하려는 범죄자들에 대한 단속과 제도가 절실하게 필요한 상황입니다. 그리고 우리도 피해를 입지 않도록 경계하고 조심할 수 있는 방법들을 반드시 숙지하여 피해자가 되지 않는 것 또한 중요한 일이라고 생각합니다.
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